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    2015年樓市:政策轉向,分化延續

     

        2015年3月30日,股市開盤后,受利好消息刺激,各類股票各自表現搶眼,唯獨地產股依然沉寂。午后開盤,地產股突然發力,萬科、世茂、保利等地產股紛紛上攻。收盤時,上證地產指數升7.33%,位居各板塊前列。熟悉A股的老股民知道,在地產市場整體嬴弱的背景下,如此漲幅一定事出有因。

        果然,收盤后消息傳來。首先是來自央行、住建部和銀監會的通告,要求各銀行對居民購買二套房的首付比例降低至4成。在前一套房貸款結清的情況下,其購買二套房的首付比例可進一步降低至3成。這和此前規定的二套房7成首付相比,降低首付比例近半,極大地增加了居民改善性購房的可能性。

        幾乎同時,財政部的利好消息接踵而至。同日財政部發文,通知經國務院批準,將個人銷售住房免征營業稅的時期從五年降低至兩年。同時廢止2011年出臺的個人出售房地產征收營業稅的相關規定。這項政策顯然大大降低了在五年內換房的交易成本,促進了二手房的流通和房產購置的升級行為。

        那么,這樣的政策意味著什么、對樓市的影響又如何呢?我認為有三個方面。

        其一,上周五住建部和國土資源部聯合發文,要求調整各地房屋和土地供應。供應過多的城市要減少房屋和土地供應,并允許調整土地用途來減少過剩土地類型。供不應求的城市則允許增加房屋和土地供應。顯然,周一和上周五的政策屬于同一批次,是本屆政府放松房地產管制一系列措施的組成部分。未來亦不排除有進一步和新的放松政策出臺。

        其二、當下的政策出臺固然可能和經濟下滑有關,但不可否認亦是新一屆政府對樓市調控態度在新常態下的延續。即:正視各地樓市發展的差異性,強調市場化手段調節。

        其三,由于各地樓市發展的差異性,政策的效果也和當地樓市的基本面相關。各地樓市今年的走勢依然會延續2011年以來的分化局面,即特大中心城市樓市繼續堅挺,部分省會城市供求狀況在年內有望改善,而多數人口大量流出三四線城市,在利好政策下短期內依然難有很好的表現。

        詳述如下。先說政策面。

        中國大規模的樓市調控,大體始于2005年四月。此后幾乎每年都有多次規則調整,除了08年年底出臺的政策以救市為主,其余年份的政策基本以遏制房價為基本目標。這些政策品種繁雜,規則不一,媒體往往用政策的條目稱呼,有“國五條”、新“國五條”;“國八條”、新“國八條”;“國十條”,新“國十條”……概括起來,大致有如下特點:

        其一、政策關注房價、以遏制房價為主。

        其二、出于地產泡沫破裂的擔心,要求減少高房價城市土地供應。

        其三、依次認為投機、投資甚至改善性購房是推高房價的主因,并逐步加以遏制。2013年3月出臺新國五條后,部分城市二套房首付提升至7成,為歷年調控之最。

        其四、調控政策結果不佳。

        新一屆政府上臺后出現了明顯改變。2013年10月,中共18屆三中全會召開,會議提出“市場在資源配置中起決定性作用”。這樣的思路,在房地產政策方面也得以體現:

        2013年12月,中央經濟會議召開,會議一改過去限制特大城市住宅土地供應的思路,提出“特大城市要注重調整供地結構,提高住宅用地比例,提高土地容積率”。

        2014年上半年,不少地方樓市限購政策開始松動。到年底,除了北上廣深四個特大中心城市,絕大部分城市限購政策基本退出。

        2015年3月15日,李克強總理做政府工作報告,提出中國各地房產市場情況各異,政府調控需要因地制宜,分城施策。同時還指出政府會支持居民自住性住房和改善性住房需求,促進房地產市場長期平穩健康發展。其后關放松管制政策逐次出臺。

        由此可見,上述放松管制政策是本屆政府對經濟和地產調控思路的延續和落實。因此在2015年,地產調控政策改變了延續多年的嚴格管制方式,開始明確轉向市場化調節,體現因地制宜的調控思路。

        這種轉變顯然受市場歡迎,并在股市上迅速反應。不過政策效果的體現,事實上仍需時日。

        我們知道,中國是一個發展差異極大的國家。各地市場發展不一。土地供應和人口變化作為供需兩段最重要的影響因素,其在各地發情況也是完全不同。

        在房地產業里房子是面包,土地是面粉。面粉是決定面包供應的基本因素。中國的土地市場中,供應方始終只有政府一家,注定擺脫不了政府的強烈干預。作為政府干預的結果,中國的土地市場逐漸呈現兩級分化的狀態。即:少數如特大中心城市土地供不應求。當地政府不但可以通過饑餓供地推高地價,還可以同時保證土地收益不斷增加;而數量更多的其他城市,當地政府亦希望土地收益可以增加。但是由于其歷史供地已經嚴重過剩,地價難升。為了增加土地收益,只能進一步增加土地供應。這就導致這些城市土地供應面積繼續大幅增長,這往往使當地的房地產供求關系由過剩向更加過剩延續。

        需求端的差異更加巨大。由于大城市往往擁有更多的工作機會,更好的醫療、教育和公共服務,各地人口逐級從鄉村向縣鎮、縣鎮向地市、地市向省會或者特大中心城市流動的特點。從統計上來看就是大部分三四線城市人口凈流出,省會和發達城市人口凈流入,以及特大中心城市人口大量流入的特點。

        基于上述原因,許多城市人口流動情況和土地供應往往呈現反向特點。即:特大城市土地供應長期短缺,而人口的大量涌入又推高的土地的需求。而對于部分三四線城市來說,其將同時面臨土地供應嚴重過剩和人口外流的雙重打擊。

        總結一下,中央政府市場化的調控政策,顯然有助于市場恢復平衡。不過土地供應調整需時頗久,而人口流動的局面短期也難逆轉。因此我們可以預計,雖然2015年房產調控政策已經轉向,但各地市場分化的局面還將延續。我們需要把眼光,放到更長久的未來。

     

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